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2018年武汉楼市回顾
2019-01-08 14:33:15   来源:

                                                协会研究部 
 
       2018年,在中央关于“房住不炒”定位和因城实策、分类调控精神指导下,特别是7月30号,中央“坚决抑制房价上涨”的定调下,全国各地房地产宏观调控政策密集出台并不断加码,在央行货币政策整体趋紧等诸多因素的作用下,武汉房地产市场降温明显。为有效抑制投机炒房,满足刚需人群的购房需求,武汉市政府行业主管部门先后出台了保障刚需优先选房、成立住房租赁平台、大学生8折购房等政策,刚需市场“一房难求”的情况得到了有效缓解,加上管理部门加大了市场的监管力度,使得捂盘惜售、违规销售等现象得到较大改善,整个房地产市场逐渐回归理性。
       据统计,2018年,我市新建商品房成交20.79万套,同比下降22.08%;成交面积2184.16万平米,同比下降15.38%。其中,商品住房成交16.64万套,同比下降19.65%;成交面积1804.3万平米,同比下降13.62%。(详见下表)。
2018新建商品房成交情况   单位:万套/万平方米

时间 商品住房 新建商品房
套 数 面 积 套 数 面 积
2016 29.18 3030.14 34.26 3468.7
2017 20.71 2088.9 26.68 2581.24
2018 16.64 1804.3 20.79 2184.16
 
 
 
 
 
 
 
 


一、 市场特点
1、住宅地产成交量下滑 成交热点转移到新城区
       据统计,2018年,我市新建商品住宅成交16.64万套,同比下降19.65%,成交面积1804.3万平米,同比下降13.62%。由于限购、限贷、限价、保障刚需优先选房等相关调控政策的影响,商品住宅的成交量下降明显,特别是下半年,“日光盘”锐减,投机炒房等现象得到明显遏制。从市场占比看,商品住宅成交套数占商品房市场份额的80%,成交面积占商品房市场份额的82%;从各区域看,中心城区中,后湖片区、四新片区、白沙洲片区、光谷东片区的需求量依然较大,而成交整体格局已经向新城区转移,新城区的成交面积占总成交面积的55%,但新城区中各区的市场情况冷热不均,黄陂区、江夏区、蔡甸区的成交依然火爆,汉南区的供应量并不小,但市场需求仍然有限。
2018新建商品住房成交较好区域                   单位:套/平方米

区域 商品住房
套数 面积
洪山 20662 2159998.94
黄陂 19995 1959129.55
东西湖 16765 1478993.79
蔡甸 16351 1644949.3
新洲 15797 1566340.07
 
2、商务地产逐渐降温 市场需求依然有限
       相比去年写字楼市场的放量回升,今年则明显降温。据统计,全年写字楼成交1.9万套,同比下降37.9%,成交面积135.96万平米,同比下降37.72%。今年我市的写字楼新增供应量150万方,同比下降22%。虽然武汉写字楼市场的成交量与供应量均明显下降,但市场需求仍然有限,写字楼市场整体空置率超过30%,依然处于较高位置,供需失衡的局面未见明显改善。核心商务区的写字楼租赁吸纳情况放缓,金融、科创、房地产依然是写字楼租赁市场需求的主要来源,联合办公的模式逐渐兴起以及专业服务业、新媒体等行业也有一定的市场需求。
 
3、商业地产成交下滑 零售市场表现活跃
       商业地产在今年也出现了明显的成交下滑。据统计,商业地产成交1.88万套,同比下降21.33%,成交面积139.04万平米,同比下降17.14%。2018年,我市商业项目新增供应量170万方,同比下降17%。虽然商业地产整体依然供过于求,但零售市场保持活跃,餐饮品牌在市场需求方面表现不俗,社区新零售业态相继进入武汉市场,扩张迅速。此外,底商和公寓依然是成交的主力,小户型公寓在不限购不限贷的背景下,受到了不少年轻朋友的青睐。
 
4、商品住宅价格保持平稳
       2018年,由于新房备案限价以及管理部门加大监管力度等因素,我市新房价格整体保持平稳,部分区域新房价格与二手房价格形成倒挂之势。从国家统计局公布的数据来看,虽然今年的武汉房价环比涨跌交替,但波动幅度不大,说明武汉房价整体平稳。据相关研究机构的数据显示,新城区的房价涨幅较大。
 
5、住宅新增供应面积上升 缓和供求关系
       2018年,武汉商品房整体新增供应面积为3098万方,同比上升11%,商品住宅供应面积2592万方,同比上升12%。说明除了相关调控及扶持政策的作用外,商品住宅的新增供应量小幅提升,而成交量明显下降,在一定程度上缓和了紧张的供求关系。新建商品住宅中,新城区的供应量超过中心城区,中心城区三环内新增供应量下滑明显。
 
6、土拍市场以新城区为主
       2018年,我市的土拍市场成交金额1329亿元,成交面积1069公顷。今年下半年我市的土拍市场出现了流拍现象,反应了一部分房企对未来市场的预期发生改变,在新房价格受限的背景下,部分房企拿地更为慎重,鲜有地王出现,土地流拍也是对目前部分区域新房和二手房价格倒挂的反映。在今年成交地块当中,新城区的占比较大,可见中心城区的优质土地资源已经越来越稀缺。土地竞得人以大型房企为主,中小房企拿地已经越来越难,中小房企更倾向于通过并购等方式获取项目,而非通过招拍挂市场直接拿地。
 

二、 展望
       展望未来市场,在宏观经济下行压力加大的大背景下,预计2019年我市房地产有关政策微调概率增大,但“房住不炒”和“租售并举”的基调不会改变,管理部门会继续加大商品房监管力度,以保障居民合理住房消费。预计2019年,武汉房地产主要指标会出现回落,特别是新开工面积、房屋销售面积和土地购置面积会出现小幅下降,房地产开发投资保持相对平稳态势。市场在受到新房限价等因素的影响下,房价将保持平稳。
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